Что за 5 лет подорожало сильнее на столичном рынке — покупка квартиры на вторичке или аренда? Редакция «РБК-Недвижимость» опросила экспертов
Стоимость квартир на вторичном рынке Москвы за 5 лет увеличилась в диапазоне от 37% до 54,2%. Аренда жилья за это время в столице подорожала менее заметно — от 22,8% до 28%. То есть, покупка вторички подорожала сильнее, чем аренда. Такие расчеты по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики.
Как за 5 лет изменились цены на покупку жилья
По данным ЦИАН, в июле 2018 года квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы стоил, в среднем, 220 тыс. руб., а в июле 2023 года — 305 тыс. руб. Таким образом, квадратный метр сейчас на 37% дороже, чем 5 лет назад.
Цены на вторичном рынке жилья за те же годы росли неравномерно, отмечает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. Речь идет о сменяющих друг друга периодах стагнации (январь 2019 — февраль 2020), роста (июль 2018 — декабрь 2018, март 2020 — апрель 2022, май 2023-июль 2023) и снижения цен (май 2022 — март 2023). «Максимальный скачок цен за пятилетний отрезок — плюс 44% — был зафиксирован в апреле 2022 года, тогда цена квадрата выросла до 319 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов.
В «Инком-Недвижимость» рост цен на вторичном рынке жилья Москвы за пять лет оценили в 54,2%. Для расчетов эксперты взяли стоимость однокомнатной квартиры. По их данным, если в июле 2018 года однушку можно было купить за 5,9 млн руб., то сейчас — за 9,1 млн руб. Пик роста в 2018 году пришелся на последний квартал — к декабрю средняя цена однокомнатной квартиры в старой Москве составила 10,2 млн руб., отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Затем к июлю 2019 года цена снизилась до 7 млн руб, продолжил аналитик.
«Далее заметный рост средней стоимости на вторичном рынке жилья был зафиксирован во второй половине 2020 года на фоне существенного увеличения спроса, и в июле 2021 года мы видим прирост на 23,9% против среднего значения в июле 2020 года», — рассказал Дмитрий Таганов. «Несмотря на значительное падение покупательской активности в апреле–июне 2022 года, средняя стоимость выставленных на продажу вторичных квартир оставалась высокой, в июле рынок начал оживляться, и сделки в основном проходили со скидками. В 2023 года около 80% продаж на «вторичке» происходит с дисконтом, средние цены предложения практически не меняются, отметил глава аналитического центра «Инком».
Как за 5 лет изменились цены на аренду жилья
Стоимость аренды в отличие от стоимости покупки увеличилась за 5 лет менее заметно — на 22,8-28%. Динамика ставок — в отличие от цен на квартиры — представляет собой не «прямые линии, ломающиеся при изменениях рыночных трендов», а синусоиды, которые зависят от сезонных циклов. Кроме того, рынок аренды сильно затронули события весны 2020 года (карантин) и 2022 года (последствия 24 февраля и 21 сентября), пояснил Алексей Попов.
По данным ЦИАН, сейчас средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 43,6 тыс. руб., это на 28% выше, чем пять лет назад. «Если очистить данные от сезонности, то стоимость квадратного метра на вторичке выросла сильнее, чем подорожала аренда», — отметил главный аналитик ЦИАН.
Такое соотношение связано с тем, что ситуация на рынке продажи квартир сильно зависит от происходящего на рынке новостроек, где спрос был существенно разогрет сначала льготными ипотечными программы, а затем околонулевыми ставками, пояснил эксперт.
В аренде условия сделок определяются соотношением активности арендаторов и потребностями арендодателей. Нерыночных инструментов здесь практически нет. Наоборот, тут соотношение спроса и предложения определяется объективными факторами — динамикой доходов населения, ситуацией на рынке труда, форматами работы, добавил он.
Похожую тенденцию отметили в «Инком». Согласно расчетам риелторов, минимальная арендная ставка однокомнатной квартиры (самых доступных вариантов) за 5 лет выросла 25% с 20 тыс. до 25 тыс. руб. В среднем аренда однушки подорожала на 22,8% до 43 тыс. руб. Арендные ставки не меняются сильно — их увеличение кратковременно и из года в год приходится на «высокий осенний сезон», который обычно длится с конца августа по конец октября, пояснил Дмитрий Таганов. «В этот период повышается спрос, и арендодатели поднимают ставки найма в среднем на 5-10%. Затем спрос ослабевает, и, чтобы квартиры не простаивали, собственники вынуждены снижать стоимость примерно на те же 5–10%», — рассказал он.
При этом аренда самых доступных однушек подорожала сильнее (25%), чем в среднем по рынку (22,8%). Это связано с тем, что из экспозиции быстро уходят самые дешевые варианты, остаются более дорогие, что повышает медианную цену, пояснил он.
Цены на аренду и покупку квартир в Москве за 5 лет
| Год | Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры, тыс. руб. | Стоимость бюджетной однокомнатной квартиры, млн руб. |
|---|---|---|
| 2018 год | 20 | 5,9 |
| 2019 год | 20 | 7 |
| 2020 год | 20 | 7,4 |
| 2021 год | 23 | 9,17 |
| 2022 год | 25 | 9,33 |
| 2022 год | 25 | 9,33 |
| 2023 год | 25 | 9,1 |
| Динамика за 5 лет, % | 25% | 54,2% |
Данные: «Инком-Недвижимость»
Однако если брать в расчеты стоимость аренды и покупку жилья, то в первом случае наблюдается снижение, добавили в «Домклик» Сбербанка. Согласно подсчетам аналитиков, сейчас средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 тыс. руб., год назад показатель был почти на 5% выше — 42 тыс. руб. А вот средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья Москвы за год, наоборот выросла почти на 4%. Если в июле 2022 года однокомнатную можно было купить за 9 млн руб., то в этом июле — за 9,4 млн руб., подсчитали в «Домклик».