Интервью с генеральным директором и акционером девелоперской компании Stone Hedge Максимом Гейзером
Что перспективнее — офисы или жилье? Этот вопрос о диверсификации активов в условиях нестабильности интересует множество девелоперов. Ответы на него, однако, находят не все. За 16 лет существования компания Stone Hedge, под руководством Максима Гейзера, успела стать одной из ведущих на рынке офисной недвижимости. В их портфеле числится около 1,2 миллиона кв. м разнообразных объектов — готовых, строящихся и планируемых. Из этого количества 800 тысяч кв. м занимают офисы, которые являются основной специализацией разработчика. В 2023 году Stone Hedge подтвердила свои намерения вернуться к строительству жилых комплексов, при этом новые офисные проекты продолжают поступать на рынок.
Редакция РБК-Недвижимости встретилась с Максимом Гейзером, чтобы обсудить планы компании, перспективы роста в московском офисном сегменте и возможность комплексного строительства с учетом рабочих мест.
Анализ текущей ситуации на рынке офисной недвижимости
— Начнем с офисной недвижимости, где ваша компания уже второй год занимает первое место в стране по версии рейтинга РБК Исследования рынков. Насколько актуально и прибыльно сегодня возводить офисные здания? Каковы основные тренды на этом рынке и прогнозы на будущее?
— Офисный сегмент класса А, на который ориентирована наша компания, сейчас активно формируется. Он начал свою эволюцию всего 3-5 лет назад, но уже показал свою перспективность. В этом сегменте функционирует около пяти девелоперов, и несколько их первых объектов уже введены в эксплуатацию или находятся на завершающей стадии. Многие из них смогли успешно реализовать свои проекты под конечного пользователя. Это связано с тем, что качественные предложения по аренде практически отсутствуют. Старые бизнес-центры, построенные до 2014 года, больше не соответствуют современным требованиям. Рынок нуждается в новых офисных площадях, так как не все могут позволить себе аренду в «Москва-Сити». Офисы на продажу стали интересным дополнением к сегменту, поскольку появились разнообразные варианты площадей, что успешно привлекло новую аудиторию.
Перспективы московского офисного рынка
— Какие перспективы ожидают Москву по количеству офисных площадей? Где будет достигнута предельная насыщенность?
— Если говорить о прогнозах, можно сказать, что в ближайшие несколько лет в Москве не будет много новых офисных зданий. Это уже обсуждается с ключевыми игроками на рынке. После событий февраля прошлого года, большинство девелоперов приостановили запуск своих проектов, некоторые решили сфокусироваться на жилой недвижимости. Так что текущая емкость рынка офисной недвижимости все еще далека от перенасыщения.
Сейчас наблюдается восстановление в сегменте офисных зданий, однако анонсируемые проекты завершатся не ранее 2025-2027 года. В ближайшие два-четыре года предложение будут составлять лишь те проекты, которые уже запущены. В Москве их не так много, а в классе А свободные площади составляют около 250 тысяч кв. м.
Кроме того, многие девелоперы будут работать над диверсификацией своих портфелей, включая как офисные, так и жилые объекты. Такой подход способствует финансовой устойчивости компаний. Мы приветствуем выход девелоперов, работающих в жилом сегменте, в офисный рынок. Появляются современные, знаковые проекты с хорошими стратегиями аренды, что способствует развитию рынка. Однако профессиональных игроков, для которых продажа площадей является основным источником дохода, останется немного.
Последствия ухода западных компаний с рынка
— В 2023 году можно уже заметить первые последствия ухода западных компаний с офисного рынка. Как вы это оцениваете?
— Важно отметить, что влияние уходящих западных компаний на рынок имеет значение, но его не стоит переоценивать. Больше всего пострадали не новые объекты, а офисные здания, построенные 10-15 лет назад, которые отстали по качеству и нуждаются в обновлении. Новые деловые комплексы ориентировались на локальный спрос. Российский бизнес и государственные структуры уже давно проявляют интерес к офисам.
В условиях отсутствия западных брендов российские компании занимают освободившиеся площади, и рынок аренды становится более привлекательным. Ранее арендовать большие площади от 5-7 тысяч кв. м было практически невозможно, однако в прошлом году российские компании получили возможность занять места, освобождающиеся от иностранных арендаторов в классах А и В.
Наблюдается также новый тренд — российские компании начинают приобретать офисы для собственного использования. Эта модель владения возвращается, так как позволяет минимизировать риски. В то время, как дефицит качественных площадей подталкивает компании к строительству офисов формата BTS, неопределенность 2022 года изменила эти планы. Сейчас спрос на крупные площади сосредоточен на новых бизнес-центрах от профессиональных девелоперов.
Планы выхода на рынок жилой недвижимости
— В СМИ появилась информация о том, что ваша компания планирует выйти на рынок жилых новостроек. Можете рассказать о первых проектах?
— Мы пока не раскрываем все детали, но основная причина выхода на рынок ясна — это диверсификация нашего портфеля. Это связано не только с возможностью получения прибыли, но и с созданием устойчивости девелопера. Развитие в разных сегментах предоставляет компании уникальные преимущества и расширяет компетенции. Учитывая объем офисных проектов и приобретенные права на использование земли, переход в жилую недвижимость кажется логичным шагом.
Опыт работы в жилой недвижимости
— У компании Stone Hedge есть опыт в жилом строительстве? Это ваше возвращение на рынок?
— Да, в нашем портфеле есть пять успешно завершенных комплексов апартаментов, потому этот рынок нам знаком. Ряд проектов, включая делюкс-виллы в центре Москвы, были успешно реализованы еще до сдачи объектов в эксплуатацию. Мы не только выбрали удачные локации, но и предложили востребованный формат. Учитывая девелоперский цикл в жилой сфере, наше возвращение на этот рынок выглядит многообещающим в среднесрочной перспективе.
Скидки и качество продукта
— Как вы планируете формировать ценовую политику в жилой недвижимости, сохраняя высокое качество продукта?
— Наши проекты не появятся на рынке мгновенно. Мы тщательно прорабатываем финансовые модели, учитывающие актуальные реалии. Покупатели знают наш принцип работы: Stone Hedge ассоциируется с качеством, а не с низкой ценой. Мы не «высушиваем» характеристики проекта, чтобы снизить цену, а привлекаем клиентов высоким уровнем и гарантией, которую обеспечивает наш бренд. В сегменте офисов мы никогда не делали значительных скидок и намерены повышать цены по мере реализации проекта. Такую же стратегию мы будем применять и в жилом сегменте.
Модель развития через продажу офисов
— Почему вы выбрали модель продажи офисов, а не аренды? Рассматриваете ли возможности управления?
— Мы начали с сегмента класса А, увидев его потенциал, поскольку предложение было ограничено. В 2019 году спрос на офисы класса А значительно превышал предложение, так как качественных бизнес-центров на рынке было недостаточно. Современные арендаторы начинают осознавать важность офисов как элементов корпоративной культуры и мотивации сотрудников. Существовал очевидный разрыв между спросом и качественным предложением.
Ранее мы работали с частными инвесторами на проектах класса В+, имея опыт сдачи в аренду на 100%. В проектах класса А мы предлагали дополнительные услуги, чтобы сделать их более привлекательными для инвесторов. Они могли полагаться на нас, если у них изменялись планы или нужна была помощь в управлении.
Стратегия российских компаний в отношении офисов
— Как российские компании сегодня формируют свои стратегии офисного пространства? Снижают ли площади или, наоборот, переезжают в более крупные и дорогие помещения?
— Каждая компания принимает решение индивидуально. Некоторые крупные игроки вынуждены сократить расходы на офисы и рассматривают возможность переезда в меньшие помещения. Другие активно возвращают сотрудников в офисы, что связано с требованиями IT-безопасности. По нашим наблюдениям, большинство компаний сейчас относятся ко второй категории.
В одном из наших текущих проектов мы закрыли сделку по продаже Tower A, площадью около 14 тысяч кв. м, для штаб-квартиры крупной компании. Понимая, что бизнес будет сосредоточен внутри страны, компании выбирают модель владения офисом, где могут гибко распоряжаться площадью. Основная тенденция — это стабилизация и автономия бизнеса в вопросах, связанных с офисной недвижимостью.
Будущие планы Stone Hedge
— Какие планы у вашей компании в сегменте офисной недвижимости?
— В данный момент у Stone Hedge в разработке пять бизнес-центров, и одновременно мы строим более 300 тыс. кв. м. Это самый большой проектный портфель среди девелоперов, как по площади, так и по формату. Потенциал сегмента офисов на продажу все еще велик, и лишь немногие компании способны создать качественный продукт в условиях ограничений. Мы намерены укреплять свои позиции на офисном рынке и планируем представить новый проект под брендом Stone до конца года.
Формирование земельного банка
— Из каких объектов создается земельный банк вашей компании? Планируете ли вы его расширять?
— Каждый профессиональный девелопер постоянно изучает новые площадки, и мы не исключение. Мы фокусируемся на участках с высокими характеристиками по транспортной доступности и расположенными в развивающихся районах. В нашем земельном банке есть как офисные, так и жилые участки, для которых мы рассматриваем различные проектные сценарии для максимального раскрытия их потенциала.
Участие в комплексном развитии территорий
— Вы сообщили о своем участии в программе комплексного развития территорий (КРТ). Каковы ваши ожидания от этого проекта?
— КРТ для нас — это возможность реализовать новый проект в районе, который в настоящее время по каким-либо причинам неактивен. Мы полагаем, что это поможет сбалансировать инфраструктуру в данной местности. Мы понимаем важность инвестиций не только в жилую и офисную недвижимость, но и в качественную городскую среду. Поэтому мы учитываем социальные аспекты и благоустройство в каждом проекте. КРТ также предоставляет возможности для объектов в местах с высокой транспортной доступностью, что увеличивает их привлекательность для инвесторов.
Создание новых рабочих мест за пределами ТТК
— За пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) создаются ли новые рабочие места? Насколько интересен этот подход девелоперскому бизнесу?
— Офисы — это наш основной бизнес, и мы выбираем локации, чтобы офисные проекты оставались актуальными и востребованными. Офисная недвижимость движется в направлении полицентричности, где транспортные узлы связаны с бизнесом и жилыми районами.
Большинство наших офисных объектов расположено за пределами ТТК, но в районах, где строятся транспортные пересадочные узлы. Деловая инфраструктура в таких местах придает ценность, и новые рабочие места вне исторического центра становятся необходимыми. Реализация пяти бизнес-центров под брендом Stone создаст более 32 тысяч новых рабочих мест, что должно положительно отразиться на миграционных процессах в столице.
Сферы внимания в жилищном строительстве
— На каких проектах вы намерены сосредоточиться: на комплексной застройке или на бутиковых проектах? Какой класс жилья будет строиться?
— Мы планируем анонсировать два новых проекта в сегменте жилой недвижимости до конца этого года. В настоящее время мы работаем над их детализацией, учитывая финансовую модель и характеристики продукта. На рынке жилья классовость размыта, но мы ориентируемся на класс бизнес+ с собственными стандартами. Наш опыт в офисах позволяет нам разработать стандарты, применимые и в жилой недвижимости. Проекты будут направлены на функциональность, а затем на эмоциональную привлекательность для покупателей.
В нашем портфеле есть многофункциональные проекты, которые объединяют офисные и жилые функции, а также развитую инфраструктуру. О планах их развития мы сообщим позже. Главное для нас — не останавливаться на достигнутом, активно двигаться вперед и гибко адаптировать портфель. Устойчивость остается залогом нашего успеха, и мы намерены сохранять это качество и в будущем.