Сегодня девелоперы активно интегрируются в рынок облигаций, рассматривая его как гибкий и одновременно дорогостоящий метод привлечения инвестиций. Эти облигации, как правило, предлагают более высокую доходность по сравнению с аналогичными финансовыми инструментами из других секторов, что делает их интересными как для частных, так и для институциональных инвесторов.
В последние годы практически все крупные девелоперы в России финансируют свои строительные проекты посредством выпуска облигаций. Эти инструменты обеспечивают одни из самых высоких доходностей на финансовом рынке, что стимулирует интерес со стороны инвесторов. В портфелях частных лиц и крупных финансовых организаций всё чаще появляются облигации девелоперов, что свидетельствует о растущем доверии к этому виду инвестиций.
Причины выбора облигаций девелоперами
Появление эскроу-счетов стало решающим фактором для активного использования облигаций девелоперами. Эта мера ограничила возможность прямого جذبления финансов от дольщиков, как замечают эксперты из редакции «РБК-Недвижимости».
Для успешной реализации своих проектов девелоперы нуждаются в земельных участках. Однако существующие законодательные ограничения не позволяют использовать средства проектного финансирования для расширения земельного банка. В связи с этим девелоперы вынуждены прибегать к займу, как объясняет Роман Андреев, младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА».
Как результат, многие крупные девелоперы, стремящиеся увеличить свои проектные портфели, обращаются к облигационному рынку. К примеру, ГК «Страна Девелопмент», обладая земельным банком площадью более 4 миллионов квадратных метров, активно использует облигации для привлечения финансирования. Президент компании, Александр Гайдуков, подчеркивает, что данный метод оказывается более эффективным по сравнению с банковским кредитованием, так как не требует предоставления залогов и поручительств. Быстрое согласование с банками также позволяет девелоперам оперативно реагировать на привлекательные предложения по земельным участкам.
Хотя стоимость облигаций выше, чем у традиционных банковских кредитов, они обладают своими преимуществами. На данный момент облигации представляют собой более гибкий и быстрый инструмент, как отмечает аналитик ФГ «Финам» Алексей Козлов. В отличие от банковских займов, здесь не требуется предоставлять обеспечение. Большинство таких заимствований оформляется по фиксированным ставкам, что снижает риск увеличения затрат на обслуживание долга в условиях повышения ключевой ставки Центрального банка.
Привлечение инвесторов через облигации
Облигации девелоперов предлагают одну из самых привлекательных доходностей на финансовом рынке, что вызывает интерес у множества инвесторов. Алексей Козлов отмечает, что доходности сильно зависят от финансовых показателей конкретной компании. В среднем риск-премия для этого сектора составляет около 2 процентных пункта выше, чем у аналогичных бумаг. Более высокие кредитные спреды объясняются специфическими рисками, присущими этому сегменту, такими как зависимость от экономической ситуации и длительность производственных циклов.
Инвесторы ценят облигации девелоперов как вариант, который дает доходность в три раза выше, чем у банковских вкладов. В числе инвесторов присутствуют как частные лица, так и крупные финансовые учреждения. Одним из ключевых преимуществ является возможность вернуть свои средства в любое время без потерь в доходности. К примеру, ГК «Страна Девелопмент» успешно осуществила оферту по своему первому выпуску облигаций на сумму 1 миллиард рублей, при этом более половины суммы была подана на оферту.
Следует учитывать экономическую обстановку и изменения в реальных доходах граждан, которые могут стать как высокими рисками для инвесторов, так и подразумевают необходимость получения высокой доходности. Летом 2022 года, после активизации первичного облигационного рынка, один из региональных застройщиков предложил долговые бумаги с доходностью 24% годовых, что стало рекордным предложением за последние годы. По данным «Эксперт РА», минимальные ставки размещения облигаций среди крупных российских девелоперов во втором полугодии 2022 года колебались в диапазоне 12–13%, и эта тенденция наблюдается и в настоящее время.
Прогнозы на 2023 год
Эксперты отмечают, что в 2022 году девелоперы сократили объем заимствований на рынке облигаций из-за неблагоприятных рыночных условий. В частности, резкий рост ключевой ставки до 20% в марте 2022 года сделало привлечение финансирования слишком дорогим. Однако во второй половине года рынок начал восстанавливаться благодаря снижению ставок.
Тем не менее, низкие доходы населения и экономическая неопределенность продолжают оказывать давление на строительный сектор. Если текущие негативные тренды сохранятся, это может вызвать проблемы в отрасли и увеличение доходности облигаций, так как инвесторы начнут ожидать более высокую доходность в ответ на возросший риск. Алексей Козлов из ФГ «Финам» предполагает, что в 2023 году активность девелоперов на долговом рынке может несколько снизиться. Многие компании могут уменьшить объемы строительства из-за снижения спроса.
Несмотря на все эти риски, девелоперы сохраняют оптимизм. Например, ГК «Страна Девелопмент» разрабатывает программу облигаций на 10 миллиардов рублей, планируя привлечь 2-2,5 миллиарда в текущем году. «В течение ближайших пяти лет мы намерены активно использовать этот финансовый инструмент для поддержки роста нашей компании, развивая все направления бизнеса», — добавил президент группы компаний Александр Гайдуков.
Материалы данной статьи не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией.