Эксперты считают, что после повышения ключевой ставки до 8,5% резкого и быстрого скачка цен на вторичном рынке не ожидается, а вот скидки могут вырасти
Центробанк России в пятницу повысил ключевую ставку на 100 б.п. — с 7,5% до 8,5% годовых, традиционно после этого ожидается и рост ипотечных ставок. Участники рынка считают, что с большой вероятностью это не последнее повышение ключевой ставки в текущем году. Как отразится рост ставок по ипотечным кредитам на доступности вторичного жилья — разбираемся вместе с экспертами.
Быстрого изменения цен на вторичном рынке не будет
Повышение Центробанком ключевой ставки более чувствительно для вторичного рынка, нежели для сегмента новостроек. На первичном рынке действуют различные субсидированные и льготные программы, есть различные схемы и варианты платежей, а также траншевая ипотека. На вторичном рынке ничего этого нет, ставка не субсидируется государством, поэтому повышение ключевой становится особенно заметно, говорит управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. По словам эксперта, рост стоимости ипотечного кредита неизбежно отсечет часть тех покупателей, которые намеревались приобрести квартиру, потому что для кого-то платеж станет непосильным.
С коллегой соглашается управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «В 2022 году цены на готовое жилье снижались, а в первом полугодии 2023 года наблюдалась стагнация. В начале июля вторичное жилье начало дорожать, так как на фоне ожидания повышения ключевой ставки был зафиксирован всплеск покупательской активности. Клиенты старались оперативно выйти на сделку, чтобы успеть совершить покупку до того, как изменятся рыночные ипотечные условия», — говорит эксперт.
Чем больше рост ключевой ставки, тем дороже кредит и тем больше клиентов на вторичном рынке будут вынуждены отказаться от покупки, добавляет он. «Это приведет к стагнации, и для оживления спроса продавцы могут пойти на скидки, а затем, если спрос останется низким, возможно медленное и постепенное снижение цен. Однако это если и произойдет, то не в краткосрочной перспективе, рынок вторички довольно медленно реагирует на такого рода изменения», — прогнозирует Ирина Доброхотова.
Рост ключевой ставки может стать для вторичного рынка жилья стартом очередного периода турбулентности, считает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Покупатели будут ускоряться с принятием решения о покупке и стараться оформить ипотеку до возможного пересмотра ставок у банков и это может подогреть цены из-за высокой покупательской активности», — прогнозирует эксперт.
Пытаясь как можно быстрее продать свое жилье на волне спроса, многие собственники охотнее будут идти на ценовые уступки
Скидки на вторичке могут вырасти
На уровень цен на вторичном рынке влияет не столько ставка, сколько объем предложения, обращает внимание директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлия Дымова. Сегодня экспозиция достаточно обширна, чтобы смягчить возможные колебания цен, говорит эксперт.
По мнению Ирины Доброхотовой, с ростом ключевой и подорожанием ипотеки во вторичном сегменте могут появиться дополнительные скидки. «Скидка как инструмент активно используется в основном при заметном снижении спроса, — говорит эксперт. — Если стоимость ипотечного кредитования для покупателя вторички окажется слишком большой, сократится реальный спрос в сегменте за счет тех, кто может приобрести квартиру только в ипотеку, и продавцы будут вынуждены делать дополнительный дисконт».
Такой же прогноз дает и Руслан Сырцов. «Продавцам вторичных квартир придется предоставлять дисконт, чтобы нивелировать негативный эффект роста ставок по ипотеке. Иначе срок экспозиции существенно увеличится», — говорит он.
Быстрого роста дисконтов ждать не стоит, говорит Татьяна Решетникова: в первые месяц-полтора потенциальные покупатели будут активно стараться получить одобрение кредита по старым ставкам. А после этой волны наступит традиционно более активный для рынка недвижимости осенний сезон. По мнению эксперта, рост скидок более вероятен в начале будущего года — при условии дальнейшего роста ключевой ставки, что суммируется с сезонно низким спросом в январе. Но некоторые собственники готового жилья будут охотнее идти на торг, чтобы продать свой объект на волне спроса, говорит она.
Покупатели новостроек присмотрятся к вторичному рынку
Опрошенные эксперты не исключают переориентирования части потенциальных покупателей с новостроек на вторичный рынок. По словам Руслана Сырцова, девелоперы имеют возможность привлекать клиентов субсидированной и траншевой ипотекой, беспроцентной рассрочкой, трейд-ин, но средняя цена новостроек в Москве на 42,5% выше, чем вторичного жилья. «Поэтому многие клиенты, у которых есть средства на единовременную оплату квартиры в «старом фонде», предпочитают приобрести ее, а не становиться ипотечными заемщиками», — считает эксперт.
«Не стоит забывать, что на вторичном рынке активно проводятся альтернативные сделки, которые позволяют сразу приобрести «новую» квартиру взамен «старой», — добавляет Юлия Дымова.
«Первичный и вторичный рынки в корне отличаются именно степенью готовности жилья. Те клиенты, которые жестко привязаны именно к готовому жилью, которым необходимо решить жилищный вопрос срочно, с большей вероятностью будут рассматривать вторичное жилье», — замечает и Ирина Доброхотова.