Чтоб продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, необходимо соблюсти несколько условий. Главные моменты, которые важно учесть, заключаются в гарантии прав детей и правильном оформлении долей.
С начала февраля 2023 года в России увеличен размер материнского капитала. На данный момент за рождение первого ребенка семья получает 589,5 тыс. рублей, а за второго — 779 тыс. рублей. Если впервые уже использовался маткапитал, то на второго ребенка полагается 189,5 тыс. рублей.
Эти финансовые средства можно использовать для различных нужд, таких как:
- образование детей;
- формирование накопительной части пенсии матери;
- улучшение жилищных условий.
Покупка недвижимости, в том числе с ипотекой, является одним из самых популярных направлений использования маткапитала. Но если семья принимает решение продать такую квартиру, то это может вызвать определённые затруднения. В этой статье мы обсудим, как реализовать квартиру с материнским капиталом и что для этого нужно сделать.
Выделение долей детям
Продать квартиру, приобретенную с помощью материнского капитала, возможно. Однако потребуется выполнить несколько условий. Прежде всего, следует обеспечить права несовершеннолетних детей, выделив им доли.
Чтобы определить размеры долей, которые должны быть предоставлены детям, необходимо знать начальную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, использованную для погашения ипотеки, поясняет нотариус Елена Примерна.
«В Москве доли детей обычно очень невелики, например, 1/40 или 1/20. В регионах сумма маткапитала может составлять значительную часть стоимости жилья, следовательно, и доли будут больше», — добавляет нотариус.
Если квартира была куплена в ипотеку, размер доли определяется в зависимости от того, какая часть кредита была погашена за счет собственных средств родителей, а какая — за счет материнского капитала.
Основное, что необходимо знать: квартиру, приобретенную с внедрением материнского капитала, реализовать можно
Согласие органов опеки
После того как доли выделены, необходимо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. После получения согласия можно продавать жилье. «Важно, что на имя детей нужно будет купить другое имущество. Чаще всего органы опеки требуют совершения сделок в один день. То есть продажа должно совпадать с покупкой», — уточняет Елена Примерна.
Таким образом, для реализации долей следует одновременно приобрести новое жилье для детей. При этом стоимость нового объекта должна быть не ниже той, что они теряют. Это значит, что новым жильем должна быть либо более высокая доля, либо объект с большей стоимостью. Также новое жилье должно находиться в хорошем состоянии и рядом с необходимыми социальными объектами — школами, детскими садами и больницами.
Если эти требования не будут соблюдены, органы опеки могут обратиться в суд для оспаривания сделки. В итоге родитель может потерять квартиру, а покупатель — вернуть потраченные деньги, поясняет юрист Асия Мухамедшина.
Кроме того, если сделка была оформлена между родственниками, это может привлечь внимание налоговых органов и правоохранительных структур. В итоге такая сделка может быть оспорена.
Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом
Часто материнский капитал направляется на погашение ипотеки, что может усложнить процесс продажи квартиры, поскольку она находится под залогом. Поэтому, как и в случае с обычной ипотекой, нужно получить согласие банка на продажу и выделение долей детям.
На практике банки редко одобряют выделение долей до полного погашения ипотеки, хотя законом это не запрещено, отмечает юрист Григорий Скрипилев. «Если выделить доли детям, то они становятся сособственниками, что может создать проблемы при невыплате кредита», — добавляет Асия Мухамедшина.
Поэтому лучше продать ипотечную квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, только после полного погашения займа. Это можно сделать досрочно, вложив собственные средства или аванс. После этого процесс выделения долей детям и получение согласия органов опеки будет таким же, как и в предыдущем случае. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев после выплаты займа.
Если ипотека выплачена и доли выделены, квартиру можно продавать. Требования о том, что условия проживания не должны ухудшаться, по-прежнему действуют.
Также возможно вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд, если они использовались для покупки квартиры. «У меня был случай, когда средства материнского капитала возвращались в фонд, что позволяло продать квартиру как обычную заложенную. Средства от продажи распределяются на два счета: одна часть идет на погашение ипотеки, а остаток — продавцу», — делится опытом нотариус.
При таком раскладе, когда будет приобретаться новое жилье, возможно вновь воспользоваться средствами материнского капитала.
Реализовать ипотечную квартиру, в которую уже вложен материнский капитал, труднее, но все же реально
Ключевые моменты сделки
Основное, что важно помнить — необходимо наделить детей долями. Случается, что этого не делают, и квартира в дальнейшем может быть оспорена. Важно и то, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет отметок о привлечении маткапитала, что усложняет ситуацию, если всплывут незаконные действия.
«Когда Пенсионный фонд перечисляет средства, никто не фиксирует, что родители обязаны выделить доли детям. Это критически важный момент для тех, кто планирует покупать жилье», — добавляет Елена Примерна.
Если впоследствии выяснится, что купленная квартира принадлежит детям, но доли им не выделены, сделка может быть оспорена даже спустя годы. Чаще всего пострадает честный покупатель, который ничего не подозревал.
Таким образом, понимание, как реализовать квартиру с материнским капиталом, требует серьезного подхода к соблюдению всех юридических аспектов и прав несовершеннолетних.