2022 год стал ключевым для рынка новостроек: рекордные продажи предыдущего года сменились резким сокращением числа сделок, а цены начали снижаться. Согласно статистике компании «Метриум», в мае 2022 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы впервые за два года упала на 1,4%, достигнув 282 тыс. рублей. С тех пор цены то растут, то падают. По данным ЦИАН, в конце 2022 года средняя цена квадратного метра в московских новостройках (без учета элитного сегмента) увеличилась на 2% по сравнению с 2021 годом, составив 311,7 тыс. рублей.
Так что же будет с ценами на новостройки в 2023 году? Мы опросили аналитиков и девелоперов, и, как оказалось, среди них нет единого мнения. Одни прогнозируют продолжение снижения цен, другие — умеренный рост.
Снижение цен на новостройки
Тенденция к снижению цен на новостройки начала формироваться во второй половине прошлого года. Это связано с сокращением платежеспособного спроса в результате экономических и политических факторов. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева отметила, что рост цен на недвижимость наблюдался в 2020-2021 годах, и их снижение стало ожидаемым. По ее оценкам, в Москве цены на новостройки снизились на 10% с пиковых значений весны 2022 года, а в декабре произошло небольшое повышение на 5% на фоне сезонного спроса. «Мы ожидаем, что в 2023 году цены продолжат падать, пока рынок не достигнет равновесия спроса и предложения. Ожидаемое снижение может составить от 20% до 40% от максимумов 2022 года», — добавила эксперт.
Ожидания аналитиков
С подобным мнением согласен и Василий Танурков, директор группы корпоративных рейтингов АКРА. Он полагает, что средние цены на первичном рынке могут снизиться на 15%, хотя это будет существенно меньше отражаться на доходах застройщиков.
Аналитики ЦИАН также ожидают снижения цен на новостройки, но более умеренного. С апреля по ноябрь 2022 года цены на новостройки оставались стабильными, с небольшим снижением в последние два месяца. Алексей Попов, руководитель ЦИАН.Аналитики, отметил, что в Московском регионе цены предложения снизились на 4% за последние десять недель. Он прогнозирует, что в ближайшие два-три месяца цены могут упасть еще на 5-6%.
Согласно прогнозам аналитиков, цены на новостройки могут снизиться от 20% до 40% от пиковых значений 2022 года
Факторы снижения цен
Ключевыми факторами, определяющими ценовую динамику на новостройки в 2023 году, являются:
- Ограниченный платежеспособный спрос, обусловленный падением доходов населения;
- Объем предложения на рынке, включая долю непроданных квартир;
- Себестоимость строительства;
- Условия ипотечного кредитования.
Основным фактором, способствующим снижению цен, является рост ипотечных ставок, включая прекращение субсидированных программ застройщиков. Это может привести к понижению цен на 10%, по словам экспертов.
Василий Танурков также указал на возможность увеличения ставки по льготной ипотеке с 7% до 8%, что может дополнительно снизить цены на 5%. В то же время положительно на рынок будет влиять консолидация и сохранение программ льготной ипотеки, что сделает новостройки более доступными по сравнению с вторичным жильем.
Алексей Попов из ЦИАН акцентирует внимание на определяющих факторах, которые повлияют на цены: уровень ипотечных ставок, реальные доходы населения, а также общие макроэкономические и геополитические условия.
Предположения о росте цен
Однако не все эксперты согласны с прогнозом снижения цен. Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», допускает, что в 2023 году цены на первичном рынке в Москве могут вырасти на уровне инфляции. По прогнозам Центрального банка, инфляция в этом году составит 5-7%, что может сказаться и на ценах на новостройки. Главным фактором повышения цен станет продление программы льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки, что создаст устойчивый спрос.
Согласно расчетам «Метриума», средний размер скидки от застройщика в декабре 2022 года составил 20%, что значительно выше, чем годом ранее. Однако постепенно возвращение покупателей на рынок приводит к уменьшению необходимости в крупных скидках.
В компании «Метриум» прогнозируют рост цен на московские новостройки в 2023 году на уровне инфляции
Не ожидают снижений цен и сами застройщики, хотя не прогнозируют и резкого роста. Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина», считает, что с учетом продления ипотечного кредитования спрос останется достаточным для поддержания цен. Однако высокая конкуренция среди застройщиков, замедление инфляции и увеличение предложения создадут условия для умеренной динамики цен.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», утверждает, что не видит оснований для значительного снижения цен. Он полагает, что падение средней цены новостроек в конце 2022 года связано с предновогодними акциями, а не с устойчивыми трендами. Ожидается, что в условиях проектного финансирования будет трудно ожидать снижения цен на 30% из-за роста себестоимости строительства, который произошел в 2022 году.
Вместе с тем, Анна Боим подчеркивает, что также не стоит ожидать значительного роста цен в 2023 году. Рынок покупателя означает, что девелоперы будут стремиться конкурировать предложением и ценой, стараясь предоставить больше за меньшие деньги. Сохраняющаяся неопределенность на ипотечном рынке и уход от околонулевых ставок также не способствуют росту цен. «Без заметного дефицита предложения маловероятно значительное повышение цен», — заключила она.
Тем не менее, многие эксперты остаются в ожидании и если рынок новостроек действительно достигнет ценового статус-кво, то дальнейшие изменения будут зависеть от экономической ситуации и потребительского спроса.